הורים המצטרפים כלווים לילדיהם

השינויים בשוק המשכנתאות ובשוק הדיור

השינויים במשכנתאות מושפעים ממספר צעדים שנעשים במקביל על ידי בנק ישראל ומשרד האוצר שמטרתם להוריד מחירים בשוק הדיור ולהוריד את היקף המשכנתאות. ביניהם, דרישות ההון של הבנק גדלו וגרמו לעלייה בריבית מצד אחד ולצמצום היקף המשכנתאות מנגד. הגבלה על תשלומי ההחזר כך שלא יעלו על 40% מההכנסה החודשית של הלווה יצרו יחד עם זאת מצב בו צעירים אינם יכולים לעמוד בתשלומי ההחזר בכוחות עצמם.

נראה שהצעדים עובדים ונתונים סטטיסטיים מראים ש-63% מן המשכנתאות הן בעלות שיעור החזר חודשי שאינו עולה על 30% מההכנסות של הלווים. הנתון נראה משונה, שכן ההתייקרות בשוק הדיור אמורה לגרום להגדלת היקף המשכנתאות ולגרור שיעורי החזר חודשיים גבוהים. אך שיעורי ההחזר החודשיים נותרים נמוכים משום שהמשכנתאות מתחלקות למספר רב יותר של לווים. זה מתרחש באמצעות התרחבות תופעת "לווה תומך" שבמסגרתה בן משפחה מצטרף לנטל המשכנתא כלווה נוסף ומוטלים עליו תשלומי החזר.

"לווה תומך" – איך זה עובד?

שיטת "לווה תומך" מוצעת על ידי הבנקים ללווים שהכנסתם אינה מאפשרת להם לעמוד בתשלומי ההחזר והיא מהווה פתרון זמני עד לעת בה הכנסת הלווים תגדל. על פי השיטה, "הלווה התומך" הוא לווה נוסף באופן זמני שיהיה ניתן להסירו מן ההלוואה כאשר ההכנסה של הלווה המרכזי תגדל. באופן זה, צעירים אשר צופים הרחבה של הכנסותיהם יכולים להיעזר בתחילת דרכם בהוריהם עד שיוכלו לעמוד בתשלומי ההחזר בעצמם. יש לציין שתופעה זו מופיעה לצד ההשתתפות של ההורים בגיוס ההון הראשוני להלוואה.

היקף התופעה

מן הבנקים מדווחים על עשרה אחוזים של הלוואות שנלקחות באמצעות לווה נוסף. עליית המחירים גרמה למצב בו השתתפות ההורים בגיוס ההון העצמי אינה מספיקה וגובה ההלוואה נותר גבוה. עם הקטנת היקף המשכנתאות, הבנקים מסרבים להעניק הלוואה גדולה מידי לצעירים גם כאשר ההון הראשוני נמצא בידם וגם כאשר ההורים מצטרפים כערבים ודורשים לווה תומך שישלם גם הוא את תשלומי ההחזר. עשרת האחוזים הללו הם ברובם צעירים אשר רוכשים דירה ומהווים עשרות אלפי הלוואות.

סיכוני השיטה

הסיכונים הברורים של השיטה דומים לאלו שבלקיחת משכנתא ללא לווה נוסף והם כוללים בעיקר קשיים בתשלומי ההחזר והצטברות חובות. מרבית ההורים המשתתפים בנטל המשכנתא מסוגלים לעמוד בתשלומי ההחזר לתקופה קצרה אך לא למשך כל תקופת ההלוואה והשימוש בשיטה נעשה לרוב מתוך הנחה שההכנסה של הלווה הרוכש את הנכס תגדל.

באם ההכנסה לא תגדל מספיק, באופן יחסי להצטברות הריבית והגדלת תשלומי ההחזר, ייתכן ולא יתאפשר להסיר את הלווה התומך מן ההלוואה. כך תיווצר בעיה בה תשלומי ההחזר יישארו גבוהים ויהיו שני לווים שלא יצליחו לעמוד בהם במקום אחד בלבד.

יתרונות השיטה

עם זאת, לשיטה יש יתרון מובהק והוא בסיוע המתאפשר לצעירים ברכישת דירה. באמצעות תכנון נכון ומחושב של מסלול המשכנתא ושל השינויים הפיננסים הצפויים בעתידו של הלווה ניתן למזער את הסיכונים ולמצוא בשיטה פתרון יעיל לרכישת הדירה. באמצעות הנכס יוכלו הצעירים לפתח חוסן כלכלי שיסייע להם מאוחר יותר באם הקערה תתהפך על פיה והם יאלצו לתמוך בהוריהם.

פתרונות נוספים

פתרון "לווה תומך" אינו מצוי לבדו בין הפתרונות החדשים המופיעים כדי לעזור לצעירים לרכוש דירה ראשונה. הורים במעמד סוציו-אקונומי בינוני ומעלה מאפשרים לעצמם להשתמש בכל מיני שיטות כדי לגייס הון ולתמוך בילדיהם ברכישת הדירה.

ביניהם אפשר למנות נטילת הלוואה נוספת מצד ההורים על מנת להרחיב משמעותית את היקף ההון העצמי עבור המשכנתא של הילדים ואף משכון הנכס של ההורים. אלו אפשריים כמובן, רק כאשר להורים יש נכס נקי משעבוד והכנסות המאפשרות להם לעמוד בתשלומי ההחזר.

שיתוף פעולה בין הורים לילדים

הצעדים שנעשו לאחרונה בשוק המשכנתאות ובשוק הדיור הובילו למצב בו ישנן מגבלות על הרוכשים שגורמות לשיתופי פעולה נרחבים בין ההורים לילדים. חלק מן התופעה היא גם בעקיפת המיסוי החדש על דירה שלישית שמתבטא ברשימת נכס להשקעה על שם הילדים כדי להימנע מתשלומי המס. אך תמונת הראי לכך היא שיטת "התומך הלווה" שיטה שהייתה בשולי החברה לפני שנים בודדות והופכת לנפוצה יותר ויותר. יש לקוות להקלה במחירים שתחסוך פתרונות שכאלה ותאפשר רכישת דירות באופן עצמאי ומבוקר.