חישוב מס רכישה
אם אתם עומדים בפני רכישת נכס או מכירתו, חשוב שתדעו כי כל אזרח במדינה מחויב לשלם מס רכישה כשהוא קונה או מוכר דירה. גובהו של מס הרכישה משתנה בהתאם לפרמטרים מסוימים הקבועים בחוק, ומושפע, בין היתר, ממחירו של הנכס ומהנחיות רשות המסים, שמתעדכנות אחת לשלושה חודשים. לפניכם המדריך המלא ובו כל המידע החיוני לחישוב מס הרכישה ולהתנהלות מושכלת בתחום המיסוי הנוגע לעסקאות נדל"ן.
חישוב מס הרכישה על פי מדרגות המס
גובהו של מס הרכישה נקבע לפי מדרגות מס המעוגנות בחוק, ומבוססות על נתוניו האישיים של הרוכש. החוק מבדיל בין דירה יחידה לבין רוכשים שקונים נכס נוסף לזה שכבר ברשותם. רוכש שקונה דירה ראשונה, אשר מיועדת למטרת מגורים, ושאינו מחזיק בנכסים או דירות נוספים, יקבל פטור מלא ממס הרכישה לנכס שעלותו היא עד לסכום של 1,805,545 ₪. על כל שקל שמתווסף לסכום זה, ועד לסכום 2,141,605 ₪ ייגבה מהרוכש מס רכישה של 3.5%. כל שקל נוסף, שמעל ל-2,141,605 ₪ ועד לסכום של 5,525,070 יחייב את הרוכש במס רכישה של 5%.
בין הסכומים 5,525,070 ₪ ל- 18,416,900 ₪ ייגבה מס רכישה בגובה 8% (או 8 אג' על כל שקל), ואילו על כל שקל שמעל לטווח זה ייגבה שיעור של 10% מס רכישה. לעומת זאת, רוכש שקונה נכס המהווה את דירתו השנייה או יותר, יידרש לשלם על כל שקל עד לטווח של 5,525,070 ₪ 8% מס רכישה, ואילו על כל שקל שמעל לטווח זה ייגבה ממנו מס רכישה בשיעור של 10%.
דוגמא ממחישה לחישוב מס רכישה
לשם המחשה, ברכישת דירת מגורים יחידה במחיר של 2.2 מיליון שקל, על החלק שבין 1.805 ל-2.141 מיליון שקל ישלום מס של 3.5%, על חלק השווי שמ-2.141 ל-2.2 מיליון שקל ישולם מס בשיעור של 5%. סה"כ מדובר במס רכישה של 14.6 אלף שקל לעומת 17.7 אלף שקל ששולמו בהתאם לתקנות הקודמות של מס הרכישה.
העדכון תקף גם על דירות להשקעה, כך שעל החלק של עד 5.525 מיליון שקל ישולם מס של 8% זאת לעומת 5.348 מיליון שקל עד כה, ומעבר לכך ישולם מס בשיעור של 10%.
הגדרתה של "דירה יחידה"
דירה יחידה לעניין מס רכישה הינה – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א לחוק מיסוי מקרקעין. לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1 בינואר 1997, או דירה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש ובדירה אשר התקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית. לעניין זה יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם אשר טרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד.
הגדרתה החוקית של "דירה לצורך מגורים"
בחוק מיסוי מקרקעין, מוגדרת דירה לצורך מגורים בהקשר של מס הרכישה על פי מספר קריטריונים אשר מאפיינים נכס שמשמש או מיועד לשמש בטווח הסביר לצרכי מגורים. אחד הקריטריונים הנו נכס שבנייתו הסתיימה, ולכן הוא כשיר למגורים באופן מידי. במקרה של רכישת דירה מקבלן, חשוב לדרוש ממנו התחייבות לסיום הבנייה כחלק מחוזה ההתקשרות ביניכם, שכן במידה ולא תתקבל התחייבות חוזית בכתב, לא תהיו זכאים ליהנות ממסלול ההקלות במס הרכישה, היות והנכס לא ייחשב כדירת מגורים. חשוב לציין גם, שדירה אשר משמשת, בכללותה או ברובה, לצרכים עסקיים, איננה מוגדרת כנכס לצרכי מגורים, ומחייבת את הרוכש בשיעור מס רכישה מלא, הנע בין 5%-10%. חשוב להדגיש כי נכס יוגדר כמשמש לצרכי מגורים, גם אם הוא מושכר וימשיך להיות כך אחרי עסקת הרכישה. במקרה זה, נדרשת הצהרה של השוכרים כי בכוונתם להשתמש בנכס לצרכי מגורים ולא באופן עסקי.
מס רכישה לתושב חוץ
החוק מבדיל בין מקרים מסוימים בהם חלה התייקרות או הוזלה של שיעור מס הרכישה המוטל על הרוכש. למשל, תושבי חוץ שמעוניינים לרכוש דירה במדינת ישראל, נחשבים באופן אוטומטי למשקיעים, היות ויש בבעלותם נכס נוסף במולדתם.
תושב חוץ, בניגוד לתושב ישראלי, לא נהנה ממדרגות מס הרכישה הנמוכות, גם אם אין לו דירה בישראל. הוא משלם כמו תושב ישראלי שכבר יש לו דירה. מס הרכישה שישלם תושב חוץ, יחושב לפי שווי הדירה.
רכישה של דירה בישראל על ידי תושב חוץ, היא אפשרית בהחלט, אבל קיימות מספר מורכבויות, שחשוב מאוד להיות ערים אליהן ולתת להן מענה.המורכבויות נובעות משלושה היבטים עיקריים:
- מורכבויות הנובעות מכך שהקונה אינו מתגורר בישראל (ולעיתים מגיע לישראל פעם אחת בלבד או כלל אינו מגיע לישראל), מה שיוצר קשיים טכניים ולוגיסטיים.
- מורכבויות חוקיות או בירוקרטיות, שנובעות באופן מיוחד מכך שהרוכשים הינם תושבי חוץ.
- מורכבויות הנובעות מכך שלעיתים הקונה אינו מדבר עברית ולעיתים אין לו חשבון בנק בישראל.
לכל הבעיות הנ"ל יש פתרונות ניתן לתת להן מענה על ידי היערכות ותשומת לב נכונה.
מסים נוספים החלים על רוכשי ומוכרי דירות: מס שבח
מס שבח מחושב בעת מכירת דירה, והוא מתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה. המונח "שבח" נובע מההשבחה שנעשתה בכנס, כלומר – ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה על ידי המחזיק הנוכחי בנכס, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס (כולל שכר טרחה לעורך דין על עסקת הקנייה, עמלה למתווך {עד 2% משווי הדירה}, עלויות שיפוץ הדירה, מס רכישה ובאופן כללי אגרות ומיסים, הוצאות על ריבית המשכנתא, פחת ועוד). מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה.
לכן, חובה לשמור על החשבוניות של כל פעולה הקשורה לדירה, כגון שיפוץ, תשלום לעורך דין וכד', משום שבעת מכירת דירה החייבת במס, הצגת החשבוניות תפחית את הרווח ואת המס החייב.
במקרה בו התגלה כי אין שבח, רווח הון, לעומת מחיר הקנייה, אין טעם בשימוש בפטור ממס שבח, במיוחד בעקבות העבודה כי ניצול פטור מונע את הזכות לבקשת פטור במכירת דירה נוספת בעתיד.
