משכנתא במימון מלא: רוצים 100% מימון לדירה?

לאור העלייה המתמדת במחירי הדירות בישראל במהלך השנים האחרונות, שמסתכמת בלא פחות מ122% (!!!) במהלך העשור החולף, בין השנים 2007 ועד 2017, רבים נאלצו לוותר על החלום לרכוש דירה משלהם. אך, לצד עליות המחירים, התרבו המקרים של הלוואות משכנתא במימון כמעט מלא לרכישת בית או דירה למגורים.

השינויים בתנאי המשכנתא שמציעים הבנקים ללווים בארץ

עד לפני שנים מועטות, הציעו הבנקים מימון של 50% בלבד לכל דורש, כל עוד יכלו הרוכשים לספק מהונם העצמי כמחצית מערכו של הנכס אותו ביקשו לקנות. עם עליית מחירי הדירות, שלא מראה שום סימנים להתמתנות, הרחיבו הבנקים את האפשרות לקבל מימון לרכישת דירה, ומציעים כיום עד 70% מערך הנכס כהלוואה, כשהרוכשים מתבקשים להמציא את 30% הנותרים מכיסם. מצב זה מציב, באופן היפותטי, את המשק בחוסר יציבות מסוים, היות ועליה בשיעורי המימון, בצירוף תרחישים אפשריים כמו דחייה במועדי ההחזרים מצד הלקוחות או ירידה במחירי הדירות, עלולה לגרום לכך שערך ההלוואה יהיה קרוב מדיי לערכו של הנכס, או אפילו יעלה עליו.

במצב זה, עלול להיווצר סיטואציה שאיננה כדאית ללווים, ועשויה לגרור פיגורים בהחזרים, עליה בהיקף הלווים שאינם מחזירם את ההלוואות כלל והפחתה ניכרת בערך הביטחונות. עם זאת, ירידת מחירי הדירות בארץ איננה נראית כלל באופק, ואילו הזוגות הצעירים והמשפחות שמעוניינים לרכוש דירה כדי לחסוך לעצמם את תשלומי השכירות, מתעניינים רק בהיבט אחד של המשוואה: איך להשיג מימון נוח ומקיף ככל הניתן לרכישת דירה למגורים.

דרכים שונות להשגת מימון מלא ברכישת דירה למגורים

זוגות רבים שמתקשים לגייס סכומים בסדר גודל של 30% מערך הנכס אשר ברצונם לרכוש, נוקטים בתכסיסים שונים על מנת להגיע להון העצמי הנכסף. אחת הדרכים הנה באמצעות משיכת הלוואה לכל מטרה מכל בנק מסחרי, והצגת סכום ההלוואה כהון עצמי במשא ומתן מול הבנק למשכנתאות, שנציגיו לא תמיד מודעים למקור הכסף. דרך נוספת לקבלת סכום שישמש כהון העצמי הנדרש, טמונה בהלוואות חוץ בנקאיות, באמצעות חברות האשראי. במידה ולרוכשים יש מספר כרטיסי אשראי – הם עשויים לעשות שימוש בזכויותיהם הנפרדות מול כל חברת אשראי בתורה, על מנת לצבור סכום מספק. מקורות נוספים מהם לווים הרוכשים כסף כוללים את מקומות העבודה, קרנות הפנסיה או ההשתלמות, ולעתים אף הלוואות חברתיות. דרך חברות הביטוח על סמך החסכונות לפנסיה  בנוסף לכך, קיימים גופים ייעודיים המתמחים בסיפוק מימון משלים כגון זה לזוגות המעוניינים ברכישת דירה, כל עוד הנם בעלי הכנסות המאפשרות להם יכולות החזר ריאליות.

הבדלים בריביות בין מקורות מימון אפשריים שונים

מובן שבמידה וקיימת אפשרות ללוות את הכסף להון העצמי באופן חינמי – זו הדרך הכדאית ביותר, אשר תמנע העמסה גדולה מדיי על הזוג הצעיר בתחילת דרכו. כך נוהגים זוגות שמגייסים הון עצמי באמצעות הלוואות מחברים וקרובי משפחה, או באמצעות פדייתן של קרנות הרשומות על שמם. אפשרות משתלמת נוספת הנה קבלת הלוואה מחברות הביטוח בריבית אפסית, על בסיס תכנית חיסכון לפנסיה שרכשתם בעבר. באתרי ההלוואות החברתיות ובבנקים המסחריים תמצאו הלוואות בריביות משתנות, שחשוב לבדוק את כדאיותן, בכל מקרה לגופו. לעומת זאת, מקורות חוץ בנקאיים כמו חברות האשראי והגופים המתמחים במימון משלים, יציעו לכם הלוואות שאמנם יאפשרו לכם להגיע לסכום הנדרש כבר עכשיו – אך אלו יהיו בתנאים בלתי משתלמים, המאופיינים בריבית גבוהה. למרות הרצון הבוער והמובן להגיע להון העצמי הדרוש בכל דרך אפשרית, זכרו שמדובר בהכרעות אשר ישפיעו על איכות חייכם לעוד שנים רבות מהיום, ובדקו היטב את כדאיותו של כל מקור מימון או הלוואה.

 

משכון ביתם של הורים או קרובי משפחה כדי להגדיל את המימון מהבנק

הורים וקרובי משפחה רבים יוצאים מגדרם ממש כדי לעזור לזוגות הצעירים בתחילת דרכם להגיע ליציבות כלכלית, אבל לרבים מהם אין ברשותם אמצעים כלכליים מספקים על מנת לסייע. במקרים אלו קיימת אפשרות נוספת הטמונה במשכון דירתם של הורי הזוג הצעיר או קרובי משפחה אחרים, שמחזיקים בנכסים עליהם כבר אין משכנתא. הבנקים למשכנתאות, אשר ההתבססות על שני נכסים במקום דירה אחת מפחיתה את הסיכון אליו הם נחשפים, ישמחו לאשר לכם משכנתא בתנאים כאלו.

למעשה, הנכס הנוסף אותו ממשכנים לא חייב אפילו להיות דירה: ניתן למשכן רכב וכל נכס יקר ערך אחר, כבטוחה עבור הבנק. על הדירה או הנכס הקיימים ונמצאים ברשות ההורים או קרובי המשפחה, ניתן לקחת משכנתא עד לשיעור של 50% מערכם. בנוסף, ייקחו הרוכשים משכנתא עבור הדירה החדשה, בתנאים הרגילים המוצעים על ידי הבנק. אפשרות זו טומנת בחובה אמנם אחריות כבדה, היות ואם לא תעמדו בתנאי ההחזרים לא רק אתם תיפגעו, אלא גם הוריכם או קרובי המשפחה שנחלצו לעזרתכם – אך היא מאפשרת תקווה לזוגות רבים שאין באפשרותם להגיע לרכישת דירה משלהם בדרכים אחרות.

הסיכונים הטמונים במימון של 100% לרכישת דירה

אמנם הרצון של זוגות ומשפחות צעירות להגיע לדירה משלהם מובן ואף צודק, ונושא בחובו הגיון פיננסי מתבקש – שהרי תשלומי השכירות אינם מקדמים אתכם לשום אופק כלכלי – אך חשוב להדגיש שלמימון של 100% במשכנתא קיימים חסרונות בלתי מבוטלים. בראש ובראשונה, כמעט בכל דרך בה תנקטו מאלו שפורטו לעיל, תיאלצו לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים מאוד. חשוב לוודא שאכן יש לכם יכולת לעמוד בגובה ההחזרים, שאם לא כן – אתם עלולים למצוא את עצמכם בלי בית, ובחלק מהמקרים, אם נטלתם הלוואות לכל מטרה מגורמים אחרים – עדיין תחת נטל כבד של תשלומים חודשיים.

שנית, הסיכון שלכם גדל, היות ואם, מכל סיבה, תתרחש ירידה במחירו של הנכס שתרכשו – אתם תהיו הראשונים להיפגע מכך. האפשרות למכור את הנכס ולהחזיר את המשכנתא לא תמיד תהיה זמינה לכם, היות וייתכן שסכום המשכנתא יהיה גבוה מערכו של הבית. במידה ומשכנתם גם את ביתם של ההורים – סיכון זה חל, במידה מסוימת, גם עליהם. בנוסף, יש לקחת בחשבון את מידת היציבות בעבודתכם, שחיונית כדי למנוע מצב בו תישארו מובטלים וחסרי יכולת להחזיר את חובותיכם לבנק ולשאר הגופים מהם לוויתם את הכסף.

העקרונות חשובים שיהפכו מימון של 100% משכנתא להזדמנות חייכם

למרות הסיכונים האמורים וכבדי המשקל, במידה ואתם יודעים להתנהל באופן מחושב ואחראי מבחינה כלכלית, נמצאים בתחילת דרך סלולה ומבטיחה מבחינה מקצועית ואינכם רוצים להיפגע מעלייתם המתמדת של מחירי הדירות בארץ – רכישת דירה ב-100% מימון היא הזדמנות הפז שלכם!  במידה ואתם משתכרים באופן ממוצע ושייכים למעמד הביניים, ומצליחים לחסוך סכום הנע סביב 50,000 ₪ לשנה, תידרשו לפרק זמן של 6-7 שנים על מנת לצבור הון עצמי מינימלי לרכישת דירה בעלות ממוצעת במשק. לאור עליית מחירי הדירות, שיכולה במקרים מסוימים להגיע לכדי 100,00 ש"ח לשנה, ההמתנה איננה משתלמת לכם כלל. במקרה זה, מוטב לכם להיעזר בקיצור דרך של מימון משכנתא מלא, על מנת ליהנות מיתרון כלכלי משמעותי, שישדרג את מצבכם הפיננסי בטווח הארוך.