מדוע חלה ירידה באחוז רוכשי הדירות ברבעון הראשון לשנת 2017?

מנתונים מטעם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי ברבעון הראשון של שנת 2017 חלה ירידה של 18% לערך בשיעור הרכישה של דירות חדשות, ביחס לנתונים המקבילים בשנה החולפת. אמנם במקביל לכך נרשמה עלייה של 8.6% במכירת דירות חדשות לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אולם יש המנמקים אותה בשינויים עונתיים, אשר עם ניכויים מתבררת דווקא מגמת ירידה של 6.9% במכירות. איך ניתן להסביר את הירידה בשיעור רוכשי הדירות וכל פרטי המידע החיוני על המתרחש בארץ בשוק הנדל"ן כעת – על כך במאמר הבא.

שיעורי הירידה ברכישתן של דירות חדשות בערי המרכז

אמנם ערי המרכז הגדולות עדיין עומדות בראש טבלאות המכירה גם בשנה האחרונה, אולם חשוב להדגיש כי נרשמו שם ירידות משמעותיות במספר הדירות החדשות שנרכשו ביחס לנתונים המקבילים בשנה הקודמת. בתל אביב, למשל, חלה ירידה של 26% במספר הדירות החדשות שנרכשו ברבעון בראשון של שנת 2017, ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, ובירושלים נרשמה ירידה של 32% ברכישות של נכסים חדשים. גם ערי הלוויין מראות ירידה במכירותיהן של דירות חדשות: ברמת גן חלה ירידה של כ-12% ביחס לשנה הקודמת, ואילו בראש העין, נרשמה הפחתה של 36% בשיעורי הרכישה של נכסים חדשים בין חודש אפריל 2016 לסוף מרץ 2017, ביחס לתקופה המקבילה בשנה הקודמת.

זינוק ברכישת הדירות בפריפריה לעומת ערי המרכז

מהסקירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה באופן בולט יותר נתון נוסף, מעבר לירידה בכמות הדירות הנרכשות, אשר קשור לתמהיל הגיאוגרפי של ערי המכירות: בערים במרכז הארץ אמנם נשמרת ההובלה במספר הדירות החדשות שנרכשות, אך לצדה נרשמת ירידה חדה בשיעורי הרכישה.

לעומת זאת, ערי הפריפריה, הן בצפון והן בדרום, נכנסות בזו אחר זו לצמרת טבלת המכירות, ורושמות גידול מרשים של מאות אחוזים בשיעור המכירות. ערי הפריפריה שרשמו זינוק משמעותי בשיעורי המכירות כוללות את קריית מוצקין, בה נמכרו 1,038 דירות חדשות בשנה החולפת, גידול של פי 4.5 ביחס לשנה שלפניה, את נהריה, בה מספרן של הדירות החדשות שנמכרו הוכפל ואף יותר מכך, ועומד על 844. גם העיר נתיבות רשמה הכפלה במספר הדירות החדשות שנמכרו ביחס לשנה הקודמת, אשר הגיע ל-459.

העלייה בהיקפי מכירת הדירות בפריפריה ובמחוז הצפון

מחוז חיפה קטף את המקום השני בשיעור מכירת הדירות בו ברבעון הראשון של שנת 2017, עם לא פחות מ- 1,455 עסקאות נדל"ן, לעומת 1,813 במקום הראשון במחוז המרכז בכללותו! בזאת, עקף מחוז חיפה את מחוז תל אביב, שעומד על 1,215 דירות אשר נמכרו באותו רבעון. מומחים טוענים כי אחת הסיבות לכך קשורה להפחתה בהיצע הדירות בערי המרכז ובירידות הבולטות במספר התחלות הבנייה במרכז הארץ, אשר נמשכת לא מכבר. לעומת זאת, בערי הפריפריה ובעיקר בצפון הארץ, ניכרת עלייה עקבית בהיצע הדירות העומדות למכירה, מאז נובמבר 2015, כשהנתונים מראים קפיצה של למעלה מ-50% במלאי הדירות במחוז חיפה, ששומרת על יציבות מזה כשנה וחצי, עם קרוב ל- 5,500 נכסים, וזינוק של כ-30% במחוז הצפון כולו.

ממתינים למחיר למשתכן

אחת הסיבות אשר מומחי הנדל"ן מעריכים שביכולתה להסביר את הירידה בהיקפי מכירת הדירות החדשות ברמה הארצית, קשורה לתכנית "מחיר למשתכן". אמנם מספר הזוגות שיזכו בפועל בהגרלות ויקבלו את האפשרות לרכוש דירה בתנאים הנוחים באמצעות תכנית מחיר למשתכן היא מוגבלת ביותר, אולם משפחות רבות מצויות למעשה בהמתנה ובתקווה לזכות. לאור זאת, רוכשים פוטנציאליים שהיו יכולים להשפיע על הנתונים, אינם ממהרים לבצע את הרכישות, אלא מצפים לביצוען של ההגרלות בערים השונות בארץ, מתוך תקווה להיות בין אלו שיזכו ליהנות מהתנאים האטרקטיביים המוצעים בהן.

הירידה בשיעור רכישת הדירות על ידי משקיעים

סיבה נוספת ומהותית לירידה בשיעורי רכישת הדירות החדשות, נעוצה בהתמעטות רכישותיהם של נכסים על ידי משקיעים, וזאת בעקבות ההכבדה במס הרכישה המוטל עליהם. הכבדה ניכרת במס הרכישה על דירה שנייה ויותר, לצד מס השבח העומד על 25% ואינו מאפשר יותר פטור אף אם חלפו למעלה מארבע שנים ממועד המכירה האחרון, גורמת להפחתת הביקוש לדירות על ידי משקיעים. כתוצאה מכך, מלאי הדירות והנכסים שמוחזקים על ידי משקיעים פוחת, מה שמהווה חדשות מעולות לזוגות הצעירים שזקוקים לפתרונות דיור, אך גם יוצר הפחתה בשיעורי הרכישות ברמה הארצית.

יציבות בשוק דירות הנמכרות ביד שנייה

לעומת הירידות החדות בשיעורי מכירת הדירות החדשות, בפלח השוק שנוגע לדירות ביד שנייה, מסתמנת יציבות ברכישות.  בתוך כך, הנתונים מראים עלייה ברכישת דירות יד שנייה על ידי אוכלוסיית משפרי הדיור. ההנחה הרווחת היא שתכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה, אשר מכוונות בעיקר לזוגות הצעירים, גורמת למגזר משפרי הדיור להתפשר על דירות יד שנייה, שנמצאות בהישג ידם. אחת הסברות היא כי חלק גדול ממאגר הדירות ביד שנייה אשר נמכרות, מוצעות למכירה על ידי המשקיעים, שמושפעים מההכבדה בעול המסים ומעדיפים להשקיע את הונם בהשקעות אחרות.

ירידה יחסית במחירי הדירות ברבעון הראשון של 2017

מדד מחירי הדירות העדכני לרבעון הראשון של שנת 2017 ירד בשיעור של 2.9% לעומת הרבעון האחרון בשנת 2016, כך עולה מהנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. ירידה זו מבטאת שינויים ברמות המחיר, באיכות הדירות הנמכרות ובגודלן גם יחד, וכן הבדלים בתמהיל הנכסים ובסוגיהם.

עם זאת, חשוב לציין שחלק מירידה זו מוסבר על ידי השפעתם של מחירי הדירות בתכנית דיור למשתכן, אשר מטות את הממוצע הכלל ארצי. בסקירה נקודתית מטעם הלמ"ס, העוסקת בהשוואת העסקאות בחודשי פברואר-מרץ 2017, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נרשמה דווקא עליית מחירים של 4.7%; וכך גם בהשוואת העסקאות מחודשים ינואר-פברואר 2017, לאותם חודשים בשנת 2016, המראה עלייה של 6.0%  במחירים.