מיחזור משכנתא

מהו "מיחזור משכנתא"?

מחזור משכנתא בפשטות, הוא הליך כלכלי שמחדש את תנאי המשכנתא ומשדרג אותם כך שיטיבו עם הלווה בהתאם לתנאים הכלכליים של השוק. מבחינה טכנית, התהליך הוא למעשה לקיחת משכנתא שנייה בעלת תנאים טובים יותר ושימוש בה לפירעון המשכנתא הראשונה. כך מתקבלת משכנתא מחודשת בעלת מסלול התואם הרבה יותר את תנאי השוק ומטיבה עם הלווה. כדי לעשות זאת על הצד הטוב ביותר, יש לוודא את הכדאיות באמצעות בדיקה מקצועית של יועץ משכנתאות.

מה "המחיר" למיחזור משכנתא?

מכיוון שהתהליך הוא למעשה פירעון המשכנתא הראשונה באמצעות השנייה, קיימת עמלת פירעון מוקדם שיש לשלם ולפיכך צריך להכליל אותה בשיקולי המחזור. ישנם כמה סוגי עמלות שעשויים להופיע במסגרת המחזור וכדאי לנסות ולהימנע מכמה שיותר מהם:

• עמלת אי הודעה מוקדמת: עמלה על היעדר בהודעה מוקדמת לבקשה על פירעון המשכנתא. ניתן להימנע מעמלה זו באמצעות הודעה של עשרה ימים מראש על הכוונה לפרוע את המשכנתא.
• עמלה תפעולית במחזור המשכנתא: עמלה קבועה בעת המחזור שלא ניתן לבטל, אך היא נמוכה ושיעורה כמה עשרות שקלים בלבד.
• עמלת היוון בגין הפרשי ריבית: העמלה המשמעותית ביותר בעת הפירעון המחושבת על ידי הפער בין הריבית בעת לקיחת ההלוואה לבין הריבית הממוצעת במשק.
• עמלת מדד ממוצע: עמלה שמטרתה לכסות הפסדים הצפויים לבנק בחצי הראשון של כל חודש והיא מוטלת על מי שהמשכנתא המקורית שלו היא במסלול צמוד למדד. העמלה אמורה לפצות את הבנק עקב עליית המדד והיא שווה לחצי מן ממוצע של שנים-עשר המדדים האחרונים. מכיוון שהעמלה מכסה הפסדים בחצי הראשון של החודש, ניתן להימנע ממנה באמצעות תשלום הפירעון בחצי השני של החודש.
• עמלת הפרשי שער: בדומה לעמלת הפרשי ריבית, עמלה זו משולמת במידה והמשכנתא המקורית הייתה במסלול צמוד מטבע זר. בניגוד לעמלת הפרשי ריבית, ניתן להימנע מעמלה זו באמצעות הודעה של יומיים מראש על הכוונה לפרוע את המשכנתא.

יש לציין שכדי לעשות חישוב אחראי ותועלתי יש לבקש מהבנק את גובה העמלות הכולל שיידרש בעת הפירעון. כך ניתן לבדוק באופן הטוב ביותר את תהליך המחזור ולגלות את החיסכון המתקבל במעבר לכל מסלול והאם הוא כדאי ביחס לעמלות ולמסלול המשכנתא הנוכחי.

מתי כדאי לעשות מיחזור משכנתא?

מחזור המשכנתא הוא הליך שכדאי לפנות אליו כאשר ישנם שינויים משמעותיים במצב השוק או במצב הפיננסי של הלווה ביחס לעת לקיחת ההלוואה המקורית. כדאי לגלות ערנות לסימנים ובהתממשות של אחד מהם לשקול את האפשרות למחזור המשכנתא:

1. ירידת ריביות: ירידת הריבית בבנקים לעומת הריבית של המשכנתא המקורית עשויים להפוך את מחזור המשכנתא להצעה אטרקטיבית. מחזור משכנתא תוך ירידה שכזו עשוי לחסוך משמעותית בהחזרים החודשיים ובהחזר הכולל של המשכנתא, אך יש להתחשב בעמלת היוון בגין הפרשי ריבית שתגדל ככל שהפער בין הריביות יהיה גדול יותר.
2. תשלומי החזר חודשיים גבוהים: לווים רבים מגלים ששינוי במצבם הפיננסי, צמצום ההוצאות או הרחבת ההכנסות, גורם להם לקושי רב בעמידה בתשלומי ההחזר. ביצוע מחזור משכנתא עשוי להוזיל את הריבית ולהקטין את תשלומי המשכנתא החודשיים וכך לסייע לעמוד באופן פשוט יותר בתשלומי ההחזר.
3. תשלומי החזר חודשיים נמוכים: מנגד, לווים רבים רואים שיפור במצבם הפיננסי ומוצאים את עצמם עם תשלומי החזר נמוכים מאוד ביחס להכנסותיהם. במקרה כזה, ייתכן וכדאי למחזר את המשכנתא לכדי תשלומי החזר גבוהים יותר וכך לקצר את תקופת ההלוואה. נוסף לסיום תשלומי ההחזר במועד מוקדם יותר, הדבר יימנע הצטברות של ריבית מיותרת ויקטין באופן משמעותי את סך התשלומים הכולל.
4. עליית שווי הנכס: משכנתא הנלקחת לטובת רכישת נכס מחושבת בהתאם לאחוז המימון, כלומר, איזה אחוז מן הנכס מומן באמצעות ההלוואה. באם שווי הנכס עולה, אז ההלוואה מהווה אחוז נמוך יותר ממימון הנכס. הדבר עשוי לגרור הוזלת ריביות ולכן כדאי לבדוק את האפשרות למחזור המשכנתא.

יש לציין כי כל הסימנים הללו מעידים על הצורך בבדיקת האפשרות למחזור המשכנתא. כדי לוודא שאכן יש יתרון כלכלי במחזור המשכנתא יש להשוות בין ההפרש הנוצר מהשינוי במסלול המשכנתא לבין עמלות הפירעון המוקדם. רק כך ניתן לקבל תמונה כלכלית שלמה המעידה על ההחלטה הנכונה ביותר.

פתרון אחראי לחסכון כלכלי

בשנים האחרונות לווים רבים ביצעו מחזור משכנתא תוך ניצול של הריבית הנמוכה במשק כדי לייצר חיסכון משמעותי בגובה ההלוואה המצטבר. עם זאת יש לציין שהשיקולים עבור מחזור משכנתא הם אינדיבידואלים עבור כל מקרה וכדאי לבצע את החישוב של ההפרשים הכלכליים כדי לקבל תמונה שתשקף את ההטבה באופן הנכון ביותר. חישוב שכזה עם השמת דגש על השיקולים הפיננסיים הנכונים עשויים להקל על תשלומי ההחזר מחד וליצור חיסכון גדול מנגד. ערנות לגבי השינויים הכלכליים במשק יעזרו לחסכון יקר ויתרמו לרווחה פיננסית.