חישוב מס רכישה על פי מדרגות המס לרוכשי דירות

אם אתם עומדים בפני רכישת נכס או מכירתו, חשוב שתדעו כי כל אזרח במדינה מחויב לשלם מס רכישה כשהוא קונה או מוכר דירה. גובהו של מס הרכישה משתנה בהתאם לפרמטרים מסוימים הקבועים בחוק, ומושפע, בין היתר, ממחירו של הנכס ומהנחיות רשות המסים, שמתעדכנות אחת לשלושה חודשים. לפניכם המדריך המלא ובו כל המידע החיוני לחישוב מס הרכישה ולהתנהלות מושכלת בתחום המיסוי הנוגע לעסקאות נדל"ן.

חישוב מס הרכישה על פי מדרגות המס

גובהו של מס הרכישה נקבע לפי מדרגות מס המעוגנות בחוק, ומבוססות על נתוניו האישיים של הרוכש. החוק מבדיל בין דירה יחידה לבין רוכשים שקונים נכס נוסף לזה שכבר ברשותם. רוכש שקונה דירה ראשונה, אשר מיועדת למטרת מגורים, ושאינו מחזיק בנכסים או דירות נוספים, יקבל פטור מלא ממס הרכישה לנכס שעלותו היא עד לסכום של 1,600,175 ₪. על כל שקל שמתווסף לסכום זה, ועד לסכום 1,898,005 ₪ ייגבה מהרוכש מס רכישה של 3.5%. כל שקל נוסף, שמעל ל-1,898,005 ₪ ועד לסכום של 4,896,615 יחייב את הרוכש במס רכישה של 5%.

בין הסכומים 4,896,615 ₪  ל- 16,322,055 ₪ ייגבה מס רכישה בגובה 8% (או 8 אג' על כל שקל), ואילו על כל שקל שמעל לטווח זה ייגבה שיעור של 10% מס רכישה. לעומת זאת, רוכש שקונה נכס המהווה את דירתו השנייה או יותר, יידרש לשלם על כל שקל עד לטווח של 4,896,615 ₪ 8% מס רכישה, ואילו על כל שקל שמעל לטווח זה ייגבה ממנו מס רכישה בשיעור של 10%.

דוגמא ממחישה לחישוב מס רכישה

בדוגמא הבאה נחשב את גובה מס הרכישה בו יחויב רוכש שקונה נכס בסכום של 2,100,00 ₪, שזו לו דירתו הראשונה והיחידה. במסגרת מדרגת המס הראשונה, יקבל הרוכש פטור ממס על סכום של 1,600,175 ₪ מערך הנכס. על ההפרש שמסכום 1,600,175 ₪ ועד ל-1,898,005, שעומד על 297,830 ₪, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור של 3.5%, כלומר סכום של 10,424.05 ₪. במסגרת מדרגת המס השנייה, יחויב הרוכש במס רכישה בשיעור של 5%, על ההפרש בין 1,898,005 ₪ לבין 4,896,615 ₪, שעומד על 201,995 ₪. 5% מ-201,995 ₪ הנם 10,099.75 ₪. סך הכל יחויב הרוכש במקרה שלהלן בתשלום של 0 ₪ + 10,424.05 ₪ + 10,099.75 = 20,523.8 ₪ בחישוב הסופי.

מס משפרי דיור

משמעותו של המונח משפרי דיור מתייחס לבעלי דירות רשומות בטאבו, המוכרים את הנכס הקיים, על מנת לעבור לנכס אחר, בין אם הוא יקר או זול יותר מהנוכחי.  הגדרת משפרי הדיור כוללת רק את מי שמחזיק בבעלותו דירה, ורוכש דירה חדשה ושנייה, שתירשם אף היא על שמו. משפרי דיור נהנים מפטור מס ברכישה של נכס בסכום של עד 1,620,000 ₪, ומשלמים מס רכישה על פי מדרגות המס באופן רגיל, מעבר לסכום זה.  על מנת להימנע ממסים גבוהים, מומלץ לכל מי ששוקל לשפר את תנאי הדיור, להקפיד להימנע מתקופת חפיפה בת למעלה משנה וחצי, בין רכישת הנכס החדש למכירת הדירה הקיימת.

יש לשים לב לכך, שהגדרת התאריך ממנו מחשבים את מועד החפיפה, היא מרגע קבלתו של טופס האכלוס (טופס 4) ולא ממועד החתימה על חוזה הרכישה. בנוסף, מומלץ לוודא שעברה לפחות שנה וחצי ממועד רכישת הדירה הקיימת שבבעלותכם, על מנת להימנע מהצורך לשלם מס שבח. 

הגדרתה של "דירה יחידה"

חשוב לציין שהגדרת החוק המאפשרת ליהנות ממסלול המיסוי בשיעור הנמוך יותר, חלה על הרוכשים דירה יחידה, שאיננה חייבת בהכרח להיות הראשונה שקנו בחייהם. ייתכן בהחלט שהרוכש קונה דירה בעוד אין בבעלותו שום נכס אחר, גם אם בעבר החזיק בדירה אחרת, והוא עדיין זכאי למסלול המיסוי הנמוך. זאת ועוד: מסלול המיסוי בשיעור הנמוך יותר פתוח גם בפני רוכשים שקונים את הנכס עוד בטרם הספיקו למכור את דירתם הקיימת, ולכן מחזיקים למשך תקופה מוגבלת בשתי דירות. טווח הביניים בו מתיר החוק לרוכש להחזיק בשתי דירות ועדיין ליהנות ממסלול המיסוי הנמוך, עומד על 18 חודשים. הגדרות חוקיות אלו אמורות להחיל מיסוי הוגן, תוך הבדלה בין הרוכשים נכסים לצרכי מגורים לבין מי שרוכש נכסים לצרכי השקעה.  

הגדרתה החוקית של "דירה לצורך מגורים"

בחוק מיסוי מקרקעין, מוגדרת דירה לצורך מגורים בהקשר של מס הרכישה על פי מספר קריטריונים אשר מאפיינים נכס שמשמש או מיועד לשמש בטווח הסביר לצרכי מגורים. אחד הקריטריונים הנו נכס שבנייתו הסתיימה, ולכן הוא כשיר למגורים באופן מידי. במקרה של רכישת דירה מקבלן, חשוב לדרוש ממנו התחייבות לסיום הבנייה כחלק מחוזה ההתקשרות ביניכם, שכן במידה ולא תתקבל התחייבות חוזית בכתב, לא תהיו זכאים ליהנות ממסלול ההקלות במס הרכישה, היות והנכס לא ייחשב כדירת מגורים. במקרה זה, שיעור מס הרכישה עימוד על 6% מהשקל הראשון, בדומה לתנאי רכישת קרקע.

חשוב לציין גם, שדירה אשר משמשת, בכללותה או ברובה, לצרכים עסקיים, איננה מוגדרת כנכס לצרכי מגורים, ומחייבת את הרוכש בשיעור מס רכישה מלא, הנע בין 5%-10%. חשוב להדגיש כי נכס יוגדר כמשמש לצרכי מגורים, גם אם הוא מושכר וימשיך להיות כך אחרי עסקת הרכישה. במקרה זה, נדרשת הצהרה של השוכרים כי בכוונתם להשתמש בנכס לצרכי מגורים ולא באופן עסקי.

הגדרות המוזילות או מייקרות את שיעור מס הרכישה

החוק מבדיל בין מקרים מסוימים בהם חלה התייקרות או הוזלה של שיעור מס הרכישה המוטל על הרוכש. למשל, תושבי חוץ שמעוניינים לרכוש דירה במדינת ישראל, נחשבים באופן אוטומטי למשקיעים, היות ויש בבעלותם נכס נוסף במולדתם. לפיכך, מס הרכישה  לתושב חוץ עומד על 8% מינימום, וזאת כבר מהדירה הראשונה. במקרים מסוימים בהם מדובר בתושבים חוזרים, נבדק כל רוכש לגופו של עניין, ונבחנים פרמטרים כמו מספר השנים בהן התגורר מחוץ למדינה והיבטים נוספים, כשבחלק מהקרים מתאפשרות הקלות מסוימות.

ציבור הנכים זכאי להטבת מס רכישה מופחת, העומד על 0.5% בלבד מערך הנכס, לכל סכום, וזאת עד לשתי עסקאות בימי חייו של כל נכה. בנוסף, עולים חדשים זכאים להטבות והקלות בשיעור תשלומי מס הרכישה, במטרה לעודד את תחילת חייהם בישראל. דירה המתקבלת במתנה מקרוב משפחה מזכה את הרוכש בהפחתת שני שליש מסכום מס הרכישה, ואילו נכס שניתן במתנה מבן זוג מזכה בפטור מלא ממס רכישה. 

מסים נוספים החלים על רוכשי ומוכרי דירות: מס שבח

אמנם מס המכירה שהיה נהוג בעבר בוטל, אולם החוק עדיין מחייב בעלי דירות לשלם מס שבח על רווחיהם ממכירת נכס שבבעלותם. שיעורו של מס השבח עומד על 25%, כשהמוכרים אשר בבעלותם יותר מדירה אחת כבר אינם זכאים לפטור ממנו, גם אם עברו יותר מארבע שנים מאז עסקת הנדל"ן האחרונה שלהם. מוכרי דירות שמעמידים למכירה את דירתם היחידה, עדיין נהנים מפטור ממס השבח, בתנאי שהחזיקו את הנכס למשך 18 חודשים לפחות לפני מועד מכירתו. באשר למוכרים שמחזיקים בשתי דירות או יותר, חישוב הרווח מעסקת המכירה לצורכי מס השבח, יהיה באופן יחסי, משנת 2014, בה נקבע ביטולו של הפטור, ואילך. על חלק הזמן היחסי שחל לפני שנת 2014 יישמר הפטור, ואילו הרווח שהתקבל בתקופה שלאחר מכן, יהיה חייב במס.