המדריך לבניית בית פרטי

בניית בית פרטי, צמוד קרקע, הוא חלומם ומושא כיסופיהם של זוגות ומשפחות רבים. הרצון לחיות קרוב לאדמה, ליהנות מפרטיות אופטימלית ולעצב את הבית כראות עינינו חוברים יחד ומניעים רבים בנתיב המאתגר של הבניה. היות ועלויות הקרקע בישראל גבוהות, ונמצאות בעלייה מתמדת, בנייה פרטית מהווה פתרון אופטימלי המפחית את העלויות הכרוכות בשכירת שירותיהם של מפקחי בניה או קבלנים. קבלו את המדריך המלא לבניית בית פרטי בעצמכם, שלב אחר שלב.

נקיטת החלטה בדבר בנייתו של בית פרטי

כבכל תחום אחר כמעט, גם בבניית ביתכם הפרטי, המציאות המעשית מגיעה לכדי מימוש רק לאחר מחשבה תחילה. חשוב להבין, כי תהליך בנייתן של בית פרטי הוא פרויקט רחב היקף, שעשוי להימשך בין שנה למספר שנים, ולהצריך מאתנו הקדשת זמן בלתי מבוטל, לחצים ואי שקט, ומעקב קפדני אחר מספר רב של משימות, שלא בהכרח תואמות את תחומי ההתמחות והעניין שלכם. אם אתם מוכנים להרפתקה, זו העת להכריע היכן תרצו לגור, ולהתחיל לתכנן את גודל הבית שתבנו, ושאר המאפיינים הבסיסיים שלו בית חלומותיכם.

הגדרת תקציב ברור

בדרך להורדת החלום לפני הקרקע המעשית, לא ניתן להפריז בחשיבותה של הגדרת התקציב הרצוי והמציאותי עבורכם. אם אינכם רוצים לסיים את הרפתקת הבנייה בהוצאות כבדות שלא תכננתם, ולהיקלע לחובות פיננסיים בהם אולי תתקשו לעמוד, יש לבחון בכובד ראש את עניין התקציב. שאלו את עצמכם מהן ההוצאות הצפויות לכם בעתיד הנראה לעין מעבר לבניית בית, מהו היקף ההכנסות המשוער ואיזה סכום עומד לרשותכם באופן זמין. קחו בחשבון, שאם תזדקקו לקבל מימון לבנייה באמצעות הלוואת משכנתא, עליכם להציג לבנק הון עצמי בהיקף של כ-30%-40% מערך הנכס. לאור מכלול הנתונים הללו, תוכלו להעריך את שיעור ההשקעה המקסימלית בה תוכלו לעמוד במהלך הבניה.

רכישת קרקע לבניה

רכישת קרקע לבניה היא השלב הראשון בו חלומותיכם ותכניותיכם מתחילים להתממש הלכה למעשה. עליכם לחפש קרקע המיועדת ומופשרת למגורים, ומאושרת לבניה מידית, באזור או ביישוב בו אתם רוצים להתגורר. רצוי לתת את הדעת לאלמנטים שעלולים לייקר את הבניה, כמו קיומם של מי תהום מתחת לפני השטח, אדמה רכה או משופעת באופן שמייקר את שלב הנחת היסודות ועבודות העפר ועוד. אם אינכם בטוחים או שאתם רוצים לוודא שההשקעה ברכישת הקרקע תהיה משתלמת, תוכלו להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין, שיספק לכם הערכה מדויקת של שווי המגרש, בהתבסס על יתרונותיו וחסרונותיו. תוכלו לרכוש את המגרש שתבחרו באמצעות הון עצמי או בעזרת הלוואה ראשונית, לפני שלב נטילת המשכנתא המלאה, מהבנק.

בחירת אנשי המקצוע הנכונים

רובם המוחלט של הזוגות הצעירים והמשפחות שעומדים בפני פרויקט בניית ביתם, אינם בקיאים ברזי ענף הבניה. לפיכך, מוטב שתיעזרו, בראש ובראשונה, באדריכל ובמהנדס בניין מיומנים ומקצועיים, שצברו ניסיון מספק. רצוי מאוד לעבוד עם אדריכל שקיבלתם עליו המלצות, לאחר שביקרתם במספר בתים שנבנו על בסיס הליכי התכנון שהוא ביצע, והתרשמתם לחיוב.

במידה ואינכם יכולים להתפנות לתהליך הבניה באופן רציף ומעמיק, עם היד על הדופק ותוך שמירה על קשר עמול כלל בעלי המקצוע אשר ייקחו חלק בבניה, מומלץ שתיעזרו בקבלן מפתח או במפקח עבודה, שינהלו עבורכם את הפרויקט. עם זאת, במידה ויש לכם נכונות ללמוד את התחומים השונים ולהיות בקשר ישיר עם בעלי המקצוע שיבנו את ביתכם – דעו כי פיקוח עצמי על מלאכת הבניה יחסוך לכם כסף רב.  במקרה זה, תוכלו להתחיל מבחירת האדריכל ומהנדס הבניין, ולעבור בהדרגה לבחירת כלל בעלי המקצוע הנוספים בשלבים המאוחרים יותר של הפרויקט.

הצעות מחיר לבניה של ביתכם הפרטי

בשלב זה עליכם לבחור באופן מושכל את אנשי המקצוע שיבצעו את בנייתו של ביתכם הפרטי בפועל, לקבל מהם הצעות מחיר, ולהתמקח עליהן. מיקום המגרש והיקף העבודה הנחוץ הם חלק מהגורמים שישפיעו על המחיר, ועל יכולתם להתמקח עליו. ככלל, בשלב הראשוני הכי חשוב לקבל הצעות מחיר על הכנות תכניות הבניה ואישורן מול הגורמים הממסדיים מאדריכל ומהנדס בניין, ולבחור קבלן שלד שיבצע את עבודות העפר, יסודות המבנה ומעטפת הבית. בהמשך, יהיה עליכם לקבל הצעות מחיר ולבחור אנשי מקצוע לביצוע תשתיות הבית ועבודות הגמר, אשר מצריכות, בין היתר, את בנייתן של תשתיות החשמל, המים והביוב, התקשורת, הטיח החיצוני והפנימי והצביעה, קירות הגבס, הריצוף, החלונות ועוד. רצוי מאוד לסכם את מכלול הצעות המחיר שקיבלתם באופן מסודר, על מנת להגיע לאומדן מדויק ככל הניתן של ההוצאות הצפויות לכם בפועל.

קבלת משכנתא

בתהליך שתבצעו מול הבנק לקראת קבלת המשכנתא לבניית ביתכם הפרטי, תידרשו להציג מבחר מסמכים שיעידו על יציבותכם הכלכלית ויכולותיכם לעמוד בהחזרים החודשיים של ההלוואה. היבט הוכחתה של יציבותכם הכלכלית מודגש לאור כך שמדובר בפרויקט בנייה ולא בנכס קיים, היות ואין לבנק משכון עליו יוכל להסתמך, עד לגמר הקמתו של הבית. זו גם הסיבה לכך ששיעור המשכנתא שיאושר לכם יכול, במרבית המקרים, להגיע רק עד ל- 60% מערך הנכס (במקום 70% בנכסים קיימים). בנוסף, כספי הלוואת המשכנתא יועברו לכם בהדרגה, בכפוף להשלמת שלבי הבניה. מומלץ לכם להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך, על מנת לבחור במסלול ובתמהיל המשתלם ביותר לצרכים שלכם.

קבלת אישורי הבניה

אם הגעתם בשלום לשלב זה, זו העת להגיש בקשות לקבלת היתרי בניה, המהווים את יריית הפתיחה לעבודות בשטח. על מנת לקבל היתרי בניה, עליכם להעביר תכניות הבניה שתואמות את תנאי תכניות המתאר ביישוב שלכם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה באזורכם. הוועדה הרלוונטית המטפלת בבקשות להיתרי בנייה באזור מגוריכם העתידי תאשר את התכניות שתגישו או לחילופין תדרוש תחילה לבצע התאמות או שינויים מסוימים כתנאי לקבלת ההיתר.

מתחילים בבניה הלכה למעשה

ברגע שקיבלתם היתר בניה על התכניות שהגשתם לוועדה, תוכלו להתחיל בפועל בביצוע העבודות בשטח, באמצעות קבלן השלד, שיגיע עם הפועלים והציוד המקצועי על מנת לפתוח בעבודות העפר והנחת היסודות. חשוב שתעקבו מקרוב ובאופן פעיל אחר ביצוע העבודות בשלב זה, על מנת לוודא שהכל נעשה על הצד הטוב ביותר, ושכולם עומדים בהתחייבויותיהם. אל תתביישו לבקש עדכונים תכופים ומפורטים מקבלן השלד או ממפקח הבניה ששכרתם, ולקבל הסבר על כל שאלה וסוגיה שעשויות לעלות במהלך תחילת הבניה. עיקרון זה נכון לכל אחד משלבי הבניה שעוד נכונו לכם, אבל ניתן לומר שהנחתם של היסודות היא אולי החשובה והמכרעת ביותר, שכן בסיס טוב הכרחי לעצם יציבותו וחוזקו של המבנה, מבחינה הנדסית. שמרו על קור רוח, סבלנות ומעקב ער אחר כל שלבי הבניה, ובקרוב תוכלו לראות את בית חלומותיכם עומד על תילו.

לסיכום, בנייתו של בית פרטי הנה פרויקט רב שלבים, המצריך התנהלות מחושבת על מנת לעמוד במסגרת התקציבית ולהגיע לסיומה של הבנייה באופן משביע רצון, הן מבחינת רמת הביצוע והן בהקשר של העלויות. המפתח להצלחה טמון בתכנון נכון ומושכל, עמידה קפדנית בשלבי התכנית השונים ובפיקוח צמוד אחר אנשי המקצוע השונים הלוקחים חלק בתהליך.