האם כדאי לקנות דירות על הנייר וממה צריך להיזהר?

שוק הדיור בישראל הולך ומחריף, מחירי הדירות עולים וכתוצאה מכך קונים רבים מבקשים למצוא פתרונות שיוזילו את עלות הדירה. לפיכך, תופעה הולכת וגדלה בישראל היא קניית דירות על הנייר. פרויקטים רבים מציעים את אפשרות קניית הדירה על הנייר, רכישה בטרם הליך הדירה במחיר מוזל וקונים רבים מבקשים לנצל את ההזדמנות ולהרוויח מכל הכיוונים. אך שיטה זו טומנת בחובה סיכונים שהרוכשים חייבים לקחת בחשבון וכך יוכלו להימנע מביצוע עסקאות גרועות שיפגעו בהם כלכלית.

מהי קניית דירה על הנייר?

קניית דירה על הנייר היא קניית דירה לפני העלייה לקרקע וחלוקה לתשלומים הנפרסים על משך הבנייה. משמע מכך, שרכישת הדירה מתקיימת לפני תחילת הבנייה ולרוב הקבלנים משתמשים בשיטה זו כדי לגייס את ההון הדרוש עבור הפרויקט.

הדירות המוצעות בשיטה זו זולות מן מחירי השוק הרגילים, ובמקרים רבים הבדלי המחירים עשויים להיות משמעותיים. באופן זה נוצר מצב אידיאלי לכאורה בו שני הצדדים מרוויחים – הקבלן מצמצם את הסיכון שבבנייה ואת ההון העצמי שלו, והרוכשים נהנים מהנחות ניכרות על מחירי הדירות.

מה היתרונות בקניית דירה על הנייר?

קניית דירה על הנייר מתהדרת בשני יתרונות מהותיים: עלות דירה נמוכה מן המחירים הרגילים בשוק ושיטת תשלומים מדורגת לאורך הבנייה. עלות הדירה הנמכרת בשלב הראשוני שקודם לבנייה היא נמוכה משמעותית מן עלות דירה מקבילה לה בסוף הבנייה וחוסכת לצרכן כסף רב לטווח הרחוק.

נוסף לכך, עלות הדירה נפרסת על תקופת הבנייה כך שהתשלום הראשוני ממוזער אף יותר ואינו עולה על 20% מן התשלום הסופי. באופן זה מתקבלת לקונים אפשרות להעברת תשלומים מדורגת לאורך זמן שבסופה יקבלו דירה חדשה שערכה גבוה מהסכום ששילמו.

מה הסיכונים הכרוכים בקניית דירה על הנייר?

הסיכונים הכרוכים בשיטה נובעים כולם מן העובדה שהדירה הנרכשת עוד לא נבנתה. במידה ותרחישים לא צפויים יעכבו את הבנייה או ידחו אותה, הקונים עשויים למצוא את עצמם במצב בו שילמו על ערך הדירה אך אינם יודעים מתי הם צפויים לקבל אותה. במקרים רבים, מעמד הרכישה מתקיים עוד לפני קבלת היתרי הבנייה וכך מתקבל הסיכון שהקבלן לא יקבל את ההיתר. כדי להימנע מכל הסיכונים הללו מומלץ לקונים לבצע עסקה אחראית שתמזער את הסיכונים שלהם ותמנע מהם הפסדים.

מה צריך לקבל תשומת לב בעת קניית דירה על הנייר?

כדי לבצע עסקה אחראית ונטולת סיכונים ככל האפשר, הקונה צריך לשים דגש על מספר קריטריונים חשובים. חלקם נוגעים לקבלן ולשטח הבנייה הייעודי ואחרים לאופי הכלכלי של ההסכם. באמצעות התחשבות בכולם ניתן להתחייב לעסקה בטוחה והוגנת:

  • פרופיל הקבלן: יש לבדוק את היסטוריית העבודה של הקבלן, פרויקטים שביצע בעבר, אמינותו בשוק ועמידותו הפיננסית. כך ניתן לקבל מושג על סיכונים אפשריים בעסקה.
  • פרופיל הקרקע: יש לבצע בדיקה בראשות המקומית כדי לוודא שהשימוש בקרקע מיועד למגורים.
  • מפרטי הבנייה: דחיית בקשה להיתר בנייה מוועדת התכנון עשוי לגרור שינוי של תכניות הבנייה. יש לשמור את מפרטי הבנייה המקוריים ולהשוות אותם לתוכנית הבנייה הסופית כדי להבטיח שלא התקיימו שינויים לא רצויים.
  • סעיף יציאה: יש לדאוג שהחוזה יכלול סעיף יציאה במידה ולא יתקבל היתר בנייה תוך תקופה מסוימת או במידה ויחולו שינויים בתוכניות הבנייה.
  • שימוש בתשלום לחשבון נאמנות: כדי להבטיח את השבת הכסף בתהליך חוקי ונטול סיבוכים, יש לדאוג שהתשלומים יועברו לחשבון נאמנות של עורך דין ולא לחשבון הקבלן.
  • תשלומים מותאמים לבנייה: יש לבנות חוזה מדורג של תשלומים כך שהתשלומים יועברו בהתאם לשלבי הבנייה. כך ניתן להבטיח שהתקדמות בתשלומים משמעה התקדמות בבנייה.
  • תשומת לב לתשלומים צמודים למדד: התשלומים הנקבעים על פי החוזה צמודים לרוב למדד תשומות הבנייה ולא למדד המחירים לצרכן. לפיכך, יש להתחשב בתקופה בה סכום התמורה צמוד למדד ולצפות לעלייה במחיר מזה הנקוב בחוזה.

כדי לדאוג לעסקה בטוחה העונה על כל הקריטריונים האמורים, כדאי להיעזר בעורך דין לייצוג מול הקבלן. באופן זה העורך דין יוכל לגלות ערנות לתנאים החשובים הללו ולהבטיח שכולם יכללו בחוזה.

מה היקף התופעה בישראל?

היקף תופעת קניית הדירות על הנייר הולך ומתרחב עם הזמן. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, התקבל כי בשנת 2015, שלושים אחוזים מן העסקאות לרכישת דירות נעשו בשיטת קנייה על הנייר. זאת לעומת פחות מעשרים וחמישה אחוזים בשנה שקדמה לה.

נוסף לכך, מתקבל מהנתונים שכמעט חמישים אחוזים מרוכשי הדירות רכשו דירה הנמצאת בשוק שלושה חודשים ופחות. פרויקטים רבים מדווחים על מכירת הנכסים עוד לפני שהחלה הבנייה בכמות הקרובה ל-50% מכלל הנכסים בפרויקט.

אפשרות כלכלית מצוינת אך כרוכה בסיכון

כפי שנאמר לעיל, רכישת דירה בשיטת קנייה על הנייר מהווה עסקה אטרקטיבית ומלאת יתרונות שעשויה להטיב כלכלית באופן ניכר עם הרוכשים. עם זאת, אין להקל ראש בסיכונים הכרוכים בשיטה ויש לדאוג לקיים הסכם הוגן וממזער סיכונים כדי לא להיקלע להפסדים.

חישוב שיקולים נכון והסבת תשומת לב לפרטי העסקה והפרויקט יעזרו לביצוע עסקה בטוחה ואחראית שתכלול את כל ההטבות בשיטה.